中文摘要：

住宅问题是一个民生问题，涉及到居民的福利。房价不仅配置经济资源、且对配置社会公共资源发挥重要作用。房价的高位运行引起社会福利向部分群体聚集，却造成另一部分群体的福利损失，社会福利的分享不公平已影响到社会的稳定与和谐。为探索房价驱动社会福利分配规律和差异度，本研究在深入、广泛实地调研的基础上，拟运用福利经济学的相关原理、数理经济学和群体决策理论与方法，构建福利配置测量指标和模型，模拟房价驱动社会福利聚集与扩散的演化机理，以揭示在住房市场化条件下城市公共资源的时空演变特征和规律，进而建立房地产调控绩效分析评价模型，为政府配置公共资源和制定房地产调控政策提供理论参考。本项目拟研究内容包括房价驱动社会福利的空间响应规律、房价驱动社会福利聚集机理、房价驱动社会福利扩散机理及博弈模型、居民福利对住房价格的敏感性测度，基于社会福利视角的房地产调控绩效评价模型。

结论摘要：

住房问题不仅是经济问题，更是一个民生问题，涉及到居民的福利。目前房价成为人们普遍关注的热点，改善居住条件和人居环境成为民众的公共诉求。房价的高位运行引起社会福利向部分群体聚集，却造成另一部分群体的福利损失。本课题研究结果主要包括厘清和界定了住房与福利关系，以及居住福利的概念及特性；从福利经济学的角度基于古诺（Antoine Augustin coumot ）博弈模型，研究了完全垄断、寡头垄断、垄断竞争和完全竞争这四类房地产供应市场的总产量、价格、总收益和消费者剩余，并比较了四种市场类型的社会福利（社会总剩余），严格遵循数学逻辑推演说明垄断对社会福利的损害；分析了房价的空间分异规律和福利资源的空间配置与不同收入水平的群体在空间福利损益值，发现在不同区位空间的房价与不同收入水平的群体对应的居住空间福利呈现有增有减的变化规律；研究发现高房价对居民消费产生挤出效应，阻碍居民消费结构升级，也扭曲了住房消费模式和心理；通过对比东、中和西部地区的房价对居民福利效应的核算表明，房价上涨对房地产需求量的抑制不明显，随着房价上涨，住房的需求量仍在增加，这与市场机制相违背，房价上涨会抑制消费，从而会增大居民福利的损失；分析了房价上涨对自有和租住的居民福利影响以及住房保障的社会福利效应；论证了中央政府激励地方政府对保障性住房的投入提高，需要采用修改对地方政府的绩效评价机制、配套资金和加强监督等合适的激励措施，使得保障性住房的投入给地方政府产生的效益有较大增加；研究还表明政府对房地产业进行宏观调控的力度不断加强,但调控绩效却不理想, 根据房地产供给、房地产需求与房价三层面的敏感度分析，调控政策对房地产需求产生了较好的效果，但只是主要着眼于短期效果，进一步提出了土地政策、金融信贷政策、保障房政策、税收政策、调控时机等组合策略的建议。