中文摘要：

在对浙江不同经济水平地区、不同地理位置（城中村、近郊农村和远郊农村）地方官员、乡村干部、农户和农民工的调研基础上，深入分析宅基地（包括住宅）使用权流转的动力机制与运行模式并比较不同区域的差异，重点剖析不同类型农户在宅基地使用权流转过程中的得益与受损情况并评估宅基地使用权流转的绩效。结合不同利益群体对宅基地利用与流转的态度和意愿以及国内外农村居民用地管理的先进模式和经验教训，利用专家访谈、头脑风暴和政策模拟等方法为分阶段、分区域、分类型的宅基地使用权流转管理制度改革路径的制定提供参考。

结论摘要：

数据采集2011年在浙、鄂、陕三省54个村庄调查了1134多个农户，2010在杭州城中村调研了465个有效农户样本。另外做了几个村庄宅基地整理的案例访谈。研究的阶段成果已在《城市规划》、《中国土地科学》等期刊上发表论文7篇，获得会议论文一等奖、三等奖各一次，还有几篇论文在期刊审稿阶段。研究的主要结论: （1）确权是宅基地制度改革的基础。针对杭州市城中村农村住宅的住房投资研究表明，更稳定的土地与住房产权导致了农户更积极的住房投资行为，既增加了农户的收入，也为城市新移民提供了更多的可负担住房。（2）宅基地市场发育能够促进农户的住房投资，同时也导致了农村居民点的扩张。基于杭州市农村住房投资的研究表明，租赁市场越发达的村庄，农户的住房投资积极性越高，住房面积越大，楼层越高；基于浙、鄂、陕的经验则表明，有宅基地流转的村庄，农户的宅基地面积越大，一户多宅的可能性越高。（3）赋予农户更完整的宅基地产权符合农户和村干部的利益诉求。农户与村干部对宅基地的事实产权有很强的认知，认为自己拥有宅基地和住房的所有权、转让权、收益权和抵押权，而且也应该拥有这些权利。（4）宅基地的退出机制缺乏，这也是导致宅基地利用效率低下的重要原因。由于底层制度安排的缺陷，村集体经济组织没有资源、能力和激励对农户的宅基地扩张进行控制，也不可能有效的控制一户多宅。（5）宅基地的管理制度的实施在村庄层面上存在非常大的地区差异，从而导致了地区间宅基地利用效率和流转的差异。相比浙江和陕西，湖北整体而言宅基地利用控制更严格，相比远郊农村，城中村和城乡结合部宅基地的管控政策也总体上更严。（6）宅基地流转规模、模式与绩效呈现明显的地区差异。在城中村和城乡结合部地区，宅基地流转非常活跃，主要以农村住房租赁和小产权房两种类型为主；在远郊农村，宅基地租赁非常少见，村庄内部农户间的农村住房买卖是主要表现形式，也有宅基地整理、宅基地换房等情况。（7）考虑到制度改革的推进，结合区域差异和农户类型差异，宅基地制度改革和流转应该分阶段、分区域、分类型推进。（8）土地发展权转移可以成为远郊农村宅基地流转的一个重要模式，理论上能够促进效率和公平。但是在实践中，由于目前主要由政府推动，公平性不足。即使在北美和欧洲，发展权转移已经比较成熟的地方，具体的实施和操作也面临很多亟待解决的难题。土地发展权转移还需要试点、创新和经验。