中文摘要：

住房市场的运行状态与百姓生活和国民经济均有重大关联，市场失灵与剧烈波动的时常出现也因此带来诸多社会经济问题，因此各国政府运用多种政策工具对住房市场进行调控成为常态。而调控政策作为一种冲击力量对住房市场的影响如何，则取决于市场内部的传导机制。本项目以S-C-P（结构-行为-绩效）范式为分析框架，针对住房市场独特性建立市场结构模型，深入分析微观主体行为主导的住房市场内在运行机理。在此基础上，刻画出需求冲击和供给冲击作用下，住房市场中微观主体行为的演化形式与动态特征；剖析冲击形成的初始波动在市场内部的传导机制，及住房价格与交易量的跨期波动形态；勾勒出中国住房市场波动的冲击-传导过程。通过经验研究、数值模拟与预测分析，理清政策冲击-供求变化-初始波动-内部传导-住房市场平稳运行这样一条政策传导路径，给出促进中国住房市场平稳发展的政策设计方案与制度安排。

结论摘要：

本课题的核心成果包括四个部分内容（1）从土地拍卖制度的角度分析了对住房价格波动对制度设计的敏感性。在理论分析的基础上，运用中国49个城市2004年8月31日至2012年8月31日7666块住宅用地的成交信息分析了土地出让方式与住宅用地价格的影响，结果显示不同土地出让方式下的住宅用地价格存在显著差异。土地出让过程中存在的腐败和不公平竞争是差异产生的主要原因，需要对地方政府行为、土地管理体制和土地出让机制进行综合的改革以解决现存的问题。（2）分析了地方政府行为对住房价格波动的影响。说明政府通过控制土地供给数量和价格、控制替代品供给数量和挤压住房刚性需求等手段，不但对住房价格产生了正向的初始冲击，还恶化了住房市场的传导机制，相比于没有政府涉入时具有更剧烈的波动性。可以从政治集权与现行的官员考核体制带来的晋升压力、财政分权带来的财政收入压力两个角度来理解地方政府积极涉入住房市场发展的背后推动力。为弱化地方政府扰动房价行为、增强住房市场稳定性，可以从合理划分地方政府的财权和事权、开征物业税稳定地方财政收入、完善政府绩效评价制度三个方面予以改进。（3）分析了住房价格波动造成对居民住房支付能力的影响。中国各区域的住房支付能力存在显著且持续扩大的差异；在具有显著影响的因素中，住房价格、贷款利率水平、家庭非住房消费比例与居民住房支付能力负相关，家庭收入、家庭储蓄、住房公积金缴存额与住房支付能呈正相关。（4）在大数据背景下探讨了对住房价未来趋势进行预测的可行性。