中文摘要：

消费者对几乎所有的商品的需求都是消费需求，只有少数几种商品例外，住房就是这少数例外商品中的最为显著的一种。消费者对住房的需求，既有消费需求又有投资需求，其消费需求和投资需求随着时间的变化还在发生相互的转换。什么因素决定了消费者对住房的消费或投资需求？二者各有什么样的规律性？如何从需求总量中测度出住房消费和投资需求的数量，并为政府对房地产市场的发展和调控提出相应的政策建议？本项目从特定效用函数入手，通过抽样调查，提出相应的计量分析方法和模型，建立消费者对住房消费和投资需求的微观计量选择模型，并进一步测度我国住房需求中消费需求和投资需求倾向的强度，最后将其应用于经济实际，以回答前面提出的问题。

结论摘要：

住房具有消费和投资双重属性，消费者对住房既有消费需求又有投资需求，不同需求对住房价格和房地产市场运行会造成不同影响。近些年，我国房价持续快速上涨的现象让政府相关部门采取了抑制住房需求和调控住房供给的各种政策来平稳房价。本课题从住房需求角度出发，建立我国城市居民对住房需求的微观计量模型，以测度我国城市住房需求中消费需求和投资需求倾向中的强度，并进一步研究了住房市场中的与之相关的一系列问题，以期为政府相关部门进一步完善我国房地产市场运行提供理论依据和决策参考。课题对我国城市居民住宅投资需求与消费需求进行了理论分析，探讨了我国城市居民住房需求的消费行为特征及投资行为特征，分析了影响两种需求变化的主要因素。在此基础上，通过微观计量方法，测度了我国住房市场居民的消费需求与投资需求的强度，分析了投资需求与消费需求对城市住宅价格的影响及地区间的住房价格溢出效应。由于我国房地产市场存在“短缺”与“滞存”共存的现象，课题还从非均衡角度测度了我国城市住宅市场的交易效率。鉴于我国的“二元”经济特征，课题最后根据我国的土地制度，分析了我国农村土地流转制度效率。