中文摘要：

目前住房理论研究滞后于发展形势，未能对现实的城市住房问题作出令人信服的完整解释，也缺少行之有效的对策和建议。其主要原因是对住房空间因素的忽略，造成宏观研究与微观机制、非空间与空间研究的分离，使得住房理论缺少强有力的分析工具和逻辑一致的理论基础。本课题的创新性在于从空间角度系统地审视住房问题，在跨学科综合研究的基础上完善住房空间模型，建构城市住房建设的空间绩效理论，以有效拓展和完善城市住房市场研究，并探讨改善住房建设空间绩效的规划对策和政策工具。本课题研究不仅有利于重新评价和总结1998年住房制度改革以来住房建设的得失，也有利于解析当下住房问题的症结。这对于促进我国城市住房建设的良性发展有着基础性的理论意义和实用的决策参考价值；尤其有利于优化经济适用住房、廉租房等保障性住房的选址，从而提升住房的有效供给和完善多层次住房保障体系。并促进"人人享有适当的住房"的实现。

结论摘要：

我国城镇住房制度改革与住房发展具有极为重要的意义。1998年中央做出了“停止实物分房”的重大改革决策之后，住房的市场需求和开发规模快速上升；但此后住房发展中出现了种种失衡，引起了各界的高度关注。某种程度上，住房制度改革中的困惑映射了我国经济转型和社会变迁中的深层次矛盾。因为住房既是一个经济问题，直接影响中国经济的发展；同时又是一个社会问题，涉及社会的公平正义与稳定和谐；此外，住房还是一个空间问题，必需正视其空间绩效问题。本项目立足于我国大城市住房发展的一般特征，基于空间经济理论和经验推演出空间绩效的内在机理，引入“用地完整性”、“边际替代”、“空间距离”和“空间分割与垄断”等概念，从方法论角度确立了空间绩效分析的基本框架。以此为基础，借助于国内外大城市丰富的住房发展案例，采用定量与定性相结合的方式，对大城市住房发展中的“住房市场的空间分割”、“多中心结构下的市场绩效”、“从单中心到多中心结构的规划对策”等命题进行了详细的论证与解析；针对当下我国大城市住房发展中的空间绩效不佳问题，提出了改进的政策思路及规划对策。研究认为，对于城市住房的健康发展而言，局部、分散的调控很难带来整体效率的提升，只有在集体层面不失时机地施行促成结构优化的行动，才能提升住房发展的空间绩效。作为一种空间调控机制的规划手段与城市住房市场的效率有着密切关系；以规划为代表的公共干预，可通过土地供应导向、交通导向、新城建设、就业岗位引导等方式优化城市空间结构；也可在开发策略上注重综合性开发，在外围创造出更多的优势区位土地及扩大“区位红利”，从而扩大居民的“选择集”，使得住房供给与需求实现较好的“空间匹配”，包括使得边缘区的住房对核心区能形成有效替代。由此，将可促进住房开发的正常竞争，使得市场供求关系不断改善，房地产市场健康发展。基于理论研究和国内外经验总结，研究提出，国家住房宏观调控的目标应当由单一的经济发展“指向”转向经济、社会、空间发展的综合“指向”，并处理好短期市场发展调控与长期制度建设的关系；要划清市场调控与社会保障的边界，尽快建立起“区隔化”的城镇住房市场体系；为了建设和谐社会，要致力于建立“大混居、小聚居”的混合社区；要处理好空间规划与住房政策的关系，进而有效提高住房资源的配置效率。研究成果具有理论和现实意义，对政府主管部门的实务有参考价值，在城乡规划学科发展上具有开拓性。